Direitos Reais no Código Civil: o Rol do Art. 1.225.

O rol de direitos reais do Código Civil tem catorze itens, e o mais recente só foi incluído em 2023.

Direitos reais são os que recaem diretamente sobre uma coisa e podem ser opostos a qualquer pessoa, e o art. 1.225 da Lei 10.406/2002 lista taxativamente quais são eles, do direito de propriedade à laje, passando pelos direitos de garantia como penhor, hipoteca e anticrese.

Sumário:

• O que são direitos reais?
• Direitos reais e direitos pessoais: a diferença que a banca cobra.
• O rol do art. 1.225: os catorze direitos reais.
• Como se adquire um direito real: tradição e registro.
• Como as bancas cobram direitos reais: questão comentada.
• Erros mais comuns sobre direitos reais.
• Resumo: direitos reais em uma tabela.
• Perguntas frequentes sobre direitos reais.

O que são direitos reais?

Direito real é o poder que uma pessoa exerce diretamente sobre uma coisa, de forma que pode ser oposto a qualquer um, e não apenas a quem participou de um contrato específico. Essa característica, chamada pela doutrina de oponibilidade erga omnes, é o que diferencia o direito real do direito pessoal, que só vale entre as partes que firmaram a obrigação. O Código Civil, na Lei 10.406/2002, adota o sistema do numerus clausus, o que significa que só existe direito real onde a lei expressamente criar um, e o art. 1.225 da Lei 10.406/2002 é o dispositivo que reúne esse rol taxativo.

Esse tema é cobrado com frequência ao lado de outros pontos centrais de Direito Civil, como prescrição e decadência e o panorama geral de Direito Civil para concurso, porque a banca gosta de misturar institutos de disciplinas diferentes numa mesma prova para testar se o candidato enxerga a lógica de cada um isoladamente.

Direitos reais e direitos pessoais: a diferença que a banca cobra.

A tabela abaixo resume os pontos que mais aparecem em prova sobre a diferença entre direito real e direito pessoal.

Critério	Direito real	Direito pessoal
Oponibilidade	Erga omnes, contra qualquer um	Apenas contra o devedor da obrigação
Criação	Só por lei, rol taxativo (numerus clausus)	Livre, pela vontade das partes (numerus apertus)
Objeto	Recai diretamente sobre a coisa	Recai sobre uma prestação do devedor
Direito de sequela	Sim, acompanha a coisa onde ela estiver	Não
Direito de preferência	Sim, nos direitos reais de garantia	Em regra, não

O rol do art. 1.225: os catorze direitos reais.

O art. 1.225 da Lei 10.406/2002 lista catorze direitos reais, e a redação atual só ficou completa depois de duas leis que alteraram o rol original de 2002: a Lei 11.481/2007 e, mais recentemente, a Lei 14.620/2023. Veja os catorze incisos agrupados pela função que cada um exerce.

Propriedade e direitos de fruição.

O inciso I traz a propriedade, o direito real mais completo, que reúne as faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. Em seguida vêm os direitos reais de fruição sobre coisa de outrem: a superfície (inciso II), que permite construir ou plantar em terreno alheio por tempo determinado; as servidões (inciso III), que impõem um ônus a um imóvel em benefício de outro; o usufruto (inciso IV), que separa o uso e o gozo da coisa da propriedade em si; o uso (inciso V), mais restrito que o usufruto; e a habitação (inciso VI), que permite morar gratuitamente em imóvel de terceiro. O inciso VII acrescenta o direito do promitente comprador do imóvel, que nasce do compromisso de compra e venda registrado.

Direitos reais de garantia.

Os incisos VIII, IX e X trazem os três direitos reais de garantia: o penhor, que recai sobre coisa móvel entregue ao credor; a hipoteca, que recai sobre bem imóvel sem que o devedor perca a posse; e a anticrese, em que o credor recebe a posse de imóvel para se pagar com os frutos e rendimentos. Os três garantem o pagamento de uma dívida e dão ao credor o direito de preferência sobre o produto da execução da coisa dada em garantia.

Direitos reais incluídos por lei mais recente.

Os últimos quatro incisos mostram que o rol do art. 1.225 não é estático: o inciso XI, incluído pela Lei 11.481/2007, trouxe a concessão de uso especial para fins de moradia; os incisos XII e XIII tiveram redação dada pela Lei 14.620, de 2023 e trazem, respectivamente, a concessão de direito real de uso e a laje, direito que garante a unidade imobiliária autônoma construída sobre ou sob a construção-base; e o inciso XIV, também incluído pela Lei 14.620/2023, acrescentou os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e a respectiva cessão e promessa de cessão. Esse último inciso é o mais recente do rol e tende a ser pouco conhecido pelo candidato que estudou por material desatualizado, o que o torna um ótimo diferencial de prova.

Como se adquire um direito real: tradição e registro.

O Código Civil separa a forma de aquisição conforme a natureza do bem. O art. 1.226 da Lei 10.406/2002 estabelece que os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição, ou seja, com a entrega efetiva da coisa. Já o art. 1.227 determina que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, salvo os casos expressos no próprio Código. Em outras palavras: para bem móvel, o contrato por si só gera apenas uma obrigação pessoal de entregar a coisa, e só a tradição transfere o direito real; para imóvel, nem a escritura pública substitui o registro, que é o ato que efetivamente constitui o direito real perante terceiros.

Como as bancas cobram direitos reais: questão comentada.

Questão adaptada ao estilo das bancas, elaborada para fins de estudo. Assinale a alternativa correta sobre direitos reais no Código Civil.

a) O rol de direitos reais do art. 1.225 do Código Civil é exemplificativo, podendo as partes criar livremente novos direitos reais por contrato.
b) A laje e a concessão de direito real de uso foram incluídas no rol do art. 1.225 por alteração promovida pela Lei 14.620, de 2023.
c) O direito real sobre bem imóvel transmitido por ato entre vivos se adquire com a simples assinatura do contrato de compra e venda.
d) O penhor, a hipoteca e a anticrese são direitos reais de fruição sobre coisa de outrem.

Gabarito comentado: a alternativa correta é a letra b. A Lei 14.620, de 2023, deu nova redação aos incisos XII e XIII do art. 1.225 do Código Civil, incluindo a concessão de direito real de uso e a laje, além de ter incluído o inciso XIV sobre a imissão provisória na posse. A alternativa a está errada porque o Código Civil adota o sistema do numerus clausus: só existe direito real onde a lei expressamente criar um, e o rol do art. 1.225 é taxativo, não exemplificativo. A alternativa c está errada porque o art. 1.227 exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis para a aquisição de direito real sobre imóvel, e não apenas o contrato. A alternativa d está errada porque penhor, hipoteca e anticrese são direitos reais de garantia, e não de fruição.

Erros mais comuns sobre direitos reais.

• Achar que o rol do art. 1.225 é exemplificativo: o Código Civil adota o numerus clausus, e só existe direito real onde a lei expressamente criar um.
• Confundir tradição com registro: a tradição transfere direito real sobre bem móvel; o registro no Cartório de Registro de Imóveis transfere direito real sobre bem imóvel.
• Tratar penhor, hipoteca e anticrese como direitos de fruição: os três são direitos reais de garantia, voltados a assegurar o pagamento de uma dívida.
• Ignorar as alterações recentes do rol: a laje e a concessão de direito real de uso só passaram a ter a redação atual com a Lei 14.620, de 2023, e a imissão provisória na posse só entrou no rol com essa mesma lei.
• Confundir usufruto com uso e habitação: os três são direitos reais de fruição, mas o usufruto é o mais amplo, enquanto uso e habitação têm alcance mais restrito.

Esses erros de leitura literal também aparecem em temas vizinhos, como responsabilidade civil do Estado e recursos no processo civil, que também cobram a letra exata da lei e dos prazos.

Resumo: direitos reais em uma tabela.

Grupo	Direitos reais	Base legal
Propriedade	Propriedade	Art. 1.225, I
Fruição sobre coisa de outrem	Superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, promessa de compra e venda registrada	Art. 1.225, II a VII
Garantia	Penhor, hipoteca, anticrese	Art. 1.225, VIII a X
Incluídos por lei mais recente	Concessão de uso especial para moradia, concessão de direito real de uso, laje, direitos da imissão provisória na posse	Art. 1.225, XI a XIV

Quem revisa direitos reais também costuma acompanhar carreiras que lidam direto com registro e cartório, como a de escrevente de cartório, além de técnico judiciário, defensor público, procurador do Estado e analista judiciário, e revisar temas correlatos de Direito Administrativo e Direito Constitucional para concurso. Para fixar o rol do art. 1.225 antes da prova, um mapa mental bem montado também ajuda.

Perguntas frequentes sobre direitos reais.

Quantos direitos reais existem no Código Civil?

O art. 1.225 da Lei 10.406/2002 lista catorze direitos reais, do inciso I ao inciso XIV, sendo os quatro últimos incluídos ou alterados por leis posteriores à edição original do Código, em 2002.

Qual a diferença entre direito real e direito pessoal?

O direito real recai diretamente sobre a coisa e pode ser oposto a qualquer pessoa, enquanto o direito pessoal só vale entre as partes da obrigação. O Código Civil também só permite criar direito real por lei, no sistema do numerus clausus, enquanto direitos pessoais podem nascer livremente de contrato.

Como se adquire um direito real sobre bem móvel?

Pela tradição, isto é, pela entrega efetiva da coisa, conforme o art. 1.226 da Lei 10.406/2002. O contrato, isoladamente, gera apenas uma obrigação pessoal de entregar o bem.

Como se adquire um direito real sobre bem imóvel?

Pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.227 da Lei 10.406/2002, salvo os casos expressos no próprio Código. A escritura pública, por si só, não substitui o registro.

O que mudou no rol de direitos reais com a Lei 14.620, de 2023?

A Lei 14.620, de 2023, deu nova redação aos incisos XII e XIII do art. 1.225, mantendo a concessão de direito real de uso e a laje no rol, e incluiu o inciso XIV, que trata dos direitos oriundos da imissão provisória na posse quando concedida a entes públicos e suas entidades delegadas.

Quem está nessa fase de revisão de Direito Civil geralmente também estuda prescrição e decadência e os demais institutos da Parte Geral, por isso vale manter o guia de Direito Civil para concurso sempre por perto.

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